"豪宅客户越来越挑剔了，各个维度都不能有短板。"" 3000 万元以上产品相对流速会慢一点，近期基本保持平稳。"
近日，上海部分高端住宅项目向《每日经济新闻》记者（以下简称"每经记者"）如此反馈。这些项目均跻身 2026 年前 5 个月上海商品住宅销售金额 TOP10 行列，项目套均价格 2000 万元起步。
每经记者注意到，从全国市场来看，今年前 5 个月，曾经抗跌的高端住宅市场罕见跑输大盘。据克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合发布的数据，2026 年 1 — 5 月，全国重点 30 城总价 1000 万元以上高端住宅成交 13986 套，同比下降 19%，跌幅超过整体新房市场（同比下降 15%）。
上海作为高端住宅市场的风向标，也走出了一条分化曲线——单价超过 10 万元 / 平方米的住宅整体热度不及预期，部分项目去化率仅维持在五成左右。不过，华润沄启滨江、绿城潮鸣外滩、翡云悦府、前滩元境等顶豪项目仍能维持九成以上高去化，甚至触发积分摇号。
上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信向每经记者表示，"豪宅去化变慢并非最近才出现。从 2025 年开始，部分项目不再‘开盘即罄’。到了去年下半年，这一情况越发明显，只有豪宅中的红盘能开盘售罄，其余项目销售速度也变慢了"。
"豪宅客户越来越挑剔了"
每经记者注意到，中指研究院数据显示，2026 年前 5 个月，上海商品住宅销售金额 TOP10 项目中，单价超过 10 万元 / 平方米的项目达到了 9 个。其中，华润沄启滨江项目销售 349 套，销售金额达 77.5 亿元，位列第一。
在这 9 个项目中，已售套均总价最高的是士林润园，超过 9000 万元 / 套。陆家嘴太古源源邸超过 5000 万元 / 套，安澜上海超 4000 万元 / 套，绿城潮鸣外滩超 3600 万元 / 套。此外，沄启滨江、外滩瑞府、翡云悦府套均超 2000 万元 / 套。
这些套均超 2000 万元的项目中，今年前 5 个月，沄启滨江累计销售 349 套，外滩瑞府 147 套，翡云悦府 128 套，安澜上海 115 套，最贵的士林润园也卖出了 31 套。
位于上海北外滩板块的潮鸣外滩项目，今年 3 月和 5 月两批次开盘，认购率约 130% 至 138%，开盘去化达到九成。该项目相关负责人告诉每经记者，"客户群体由上海北区本地自住客户、全市改善客户、江浙异地购房客户三大来源构成，其中上海全域及江浙客户以核心滨江房产作为长线资产避险、增值配置载体"。
"豪宅客户越来越挑剔了。"上述负责人表示，"需求还在，但是客户越来越理性和谨慎，购买逻辑通常是核心城市、核心板块、核心资产配置，从地段、产品、开发商品牌，到项目配套、户型、精装等多个方面都不能有短板。"
外滩瑞府项目相关人士则向每经记者透露："在上海主流市场，预算 1500 万元至 3000 万元的客户占了非常大比例，因此项目 124 平方米和 165 平方米户型入市一房难求，但 3000 万元以上户型相对销售速度会慢一些。近期豪宅市场的流速基本持平。"
千万元级住宅去化速度减慢
与顶豪项目的热度形成对比的是，今年前 5 个月，上海单价超过 10 万元 / 平方米的住宅整体销售明显降温。
每经记者注意到，近年来市场供应端并未拖累销售。克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合公布的数据显示，上海新房供求关系从 2024 年开始逆转，进入供大于求的阶段。尤其是 1000 万元至 2000 万元总价段，2024 年和 2025 年供求比保持在 1.17，而 2026 年前 5 个月达到 1.23。
供应放量之下，千万元级住宅去化速度开始减慢。在普睿数智城市机构调研的 14 个单价超过 10 万元 / 平方米的项目里，多数项目的开盘去化率集中在 20% 至 50% 区间，而苏河融景开盘均价 12.2 万元，开盘去化仅 9%；西郊云庐 5 月份开盘批次，开盘去化为 5%。
不过，其中也有去化率达到 70% 的项目，如云邸玖章、江上印和安澜上海。据《每日经济新闻》此前报道，云邸玖章 2025 年 4 月推出 187 套房源，认购率 210%，触发限售；5 月推出 105 套房源，认购率 224%，触发限售；6 月推出第三批次 52 套房源，认购率 246%，同样触发限售，并险些触发积分摇号。但 2025 年第六批次加推 86 套房源，认购率已经降至约 60%。2026 年开盘情况与 2025 年同期相比降温明显。
进入今年 5 月，刚需、刚性改善项目又重新回到榜单。据上海中原地产统计，5 月上海市场主力回归刚需、刚性改善户型，3 万元 / 平方米至 6 万元 / 平方米的首次改善项目占新房成交面积榜 TOP10 半数席位，单价超过 10 万元 / 平方米的高价楼盘仅 2 个上榜且排名靠后。
不仅如此，顶豪成交量在总量上也不及 2025 年。中指研究院数据显示，2026 年前 5 个月，上海共成交 3500 万元以上的住宅 640 套，较 2025 年同期的 915 套减少约 30%。
"此前豪宅热度已经持续了一年多，市场需要喘息。"卢文曦分析称，"另一方面，近两年市场上豪宅价格快速冲高，没有缓冲阶段。上海市区新项目开盘每平方米 17 万元至 18 万元已经是常态，价格顶上去之后，销售慢下来是正常的"。
"市场还是由供需关系决定。"卢文曦表示，"原先都认为市中心去化没问题，但短期内供地太快、土地价格高，加上置换链条暂时还没有传导到豪宅购置，所以需求仍待进一步释放，市场需要一定的修复时间"。
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